静安闸北合并这4年,新静安产业格局变在哪里?

2019-04-11 09:36

摘要:  2015年国务院同意上海撤销闸北区、静安区,合并设立新的静安区,新静安区人民政府驻江宁路街道常德路370号(原静安区人民政府驻地)。调整后,上海市辖15个区.........

  2015年国务院同意上海撤销闸北区、静安区,合并设立新的静安区,新静安区人民政府驻江宁路街道常德路370号(原静安区人民政府驻地)。调整后,上海市辖15个区、1个县,静安区面积37.3平方公里,人口112万人。

  纵观上海静安闸北的重组效果,主要体现在以下几方面:一是静安闸北重组突破了苏州河长期以来在上海市区形成了“南北二元结构”;二是克服各自发展短板,静安区弥补了发展空间的不足,闸北区弥补了优势资源的不足。

  合并前,在8个中心城区中,原静安区面积最小,占8个中心城区的平均面积的1/5 左右,人口密度却位于第三,而公共预算的人均收入和支出均处于第一位。相对其他中心城区,缺少土地的静安区虽然在税收等领域遥遥领先,但是未来发展空间将逐渐萎缩,进而逼近其瓶颈期。

  在城区面积和人口规模上,静安区均比闸北区显得“小”得多;但在人口密度上,静安区是闸北区的3 倍。但对比经济指标时,静安区则强势得多,人均GDP 和地均GDP(每平方公里土地产生的GDP)均在5倍左右。且静安区的人均财政预算支出是闸北区的3.41 倍,暗示公共服务水平也遥遥领先于闸北区

  那么,站在2019年回望,新静安区的产业格局有哪些变化?合并给静安的产业发展带来了什么机遇,对静安未来的产业导向又产生了哪些新的影响?

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  拓展功能空间:静安不够?闸北来凑

  从静安区的角度来看,楼宇经济一直是原静安区引以为豪的名片,2013年静安区坐拥“亿元楼”23幢。合并前,静安区由于土地资源有限,区域经济在发展中主动进行调整,已逐步摆脱了对房地产业的依赖。转型中房地产(000736)业依托楼宇载体以长期物业保有的方式吸引了一大批高附加值、资本及知识密集型企业聚集。

  但作为老牌楼宇经济发源地,静安区在发展总部经济上却有个软肋,由于区位原因商务成本太高,为跨国公司总部服务的下游产业链有时难以落地。比如,一些奢侈品、化妆品、药企等跨国公司想落在原静安会有个顾虑:总部可以落在寸土寸金的南京西路,但商贸物流能放在哪里?此外,当时静安作为中心区域,已经开始面临次中心区域的闸北、普陀、长宁等区的竞争,这些区域由于租金相对低廉,对于高租金的静安、黄浦等区产生了一些威胁。

  从闸北区的角度来看,在上海人心目中,闸北区长期以来被刻上了火车站、老厂房为特征的“下只角”印象,很难与高级商务区和写字楼联系在一起。虽然合并前闸北区面貌已经发生了巨大的改观,但知之者甚少,使得知名的大公司不愿入驻。区域形象已经成为严重影响招商和产业集聚的“软障碍”。当时,对闸北进行新包装、熔铸新闸北的无形资产,已经成为亟待政府解决的议题。

  合并后,新静安北部地区提供了商贸流通所需要的场地与物流资源;很多原静安“吃不下”的产业链环节都可以往北部转移。合并后不久,有一家知名大型金融机构落址南京西路上,后台1万多平方米的数据库就选择落在市北高新(600604)园区。同时,有许多企业由于租金等方面的考虑,纷纷将办公区域搬到了大宁等原闸北的商圈附近。

  2018年,新静安区引进跨国公司地区总部6家,总部经济税收占全区税收总收入的17.19%;亿元楼达到69幢,其中月亿楼9幢。

  可以看出,两区合并在一定程度上减少区域之间优惠政策比拼竞争,给静安区弥补了发展空间的不足。同时实现了原静安区的品牌效应,给闸北区招商引资铸造了新的名片。

  2

  盘活存量:闸北老厂房的春天

  对身为老工业基地的闸北区来说,两区合并成了盘活存量老厂房的新契机。根据《关于闸北区节约集约利用工业(仓储)土地调研》中提到的分类,原闸北区50个产业园区中需要纳入二次开发/功能转型类的园区有19个,存量房产再利用类的有23个。

  图:闸北区园区存量工业用地转型分类

  上海静工集团,前身为上海市静安区工业管理局,在原静安区改造开发了一批样板文创园区。代表项目有老厂房基础上改造的800秀创意产业园、清朝末年上海最大的市民公共活动场所张园基础上改造的张园99项目。但由于上海中心城区能够改造更新的载体资源越来越少,载体的匮乏,严重限制了静工集团文创园区板块的规模化。

  要实现持续化发展,必须走出静安进行扩张与输出。而闸北曾经庞大的老工业区给静工集团提供了广阔的战略发展腹地。2018年,静工集团推出了988创意园,位于原闸北区中山北路,由4幢老厂房(共11480㎡)改建而成,定位引进科技、动漫、影视文化等企业办公。

  但需注意的是,对企业来说,老厂房的盘活,盈利仍是待解难题。城市更新项目直接考验着企业的时间成本、资金成本和人力成本,对专业能力、资源统筹能力也有极高的要求。企业该选择以何种方式盘活?是由政府收储、引入社会资本合作开发、还是整租?各种利益的协调是一个挑战。企业需要掌握足够的重资产话语权,同时将资源与运营优势进行有效输出。

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  打破苏州河屏障后,新静安产业是怎么融合的?

  产业方面,老静安区的产业经济主要集中在南京西路。两区合并后,除南京西路街区,原闸北的市北高新园区也加入了静安,市北高新园区是上海市中心城区园区转型的成功案例之—。2017年,静安全区68个产业园区总税收首次突破100亿元,达到106.61亿元;税收突破亿元的园区有13个,其中,就包括了原闸北区域的市北高新、大宁中心广场,且这两家园区的税收保持了两位数以上增长。

  原静安楼宇经济、商业商务发达,原闸北信息服务业强势。合并前2015年统计公报显示,原静安区商贸服务业、金融业税收贡献最大,主要行业尚不包括信息服务业;从合并后2017年的统计公报看,出现了新静安区“五大产业”的说法,分别为商贸服务业、金融服务业、专业服务业、文化创意产业和信息服务业。而新晋上榜的信息服务业正是以上文提及的市北高新园区为依托,重点领域为云计算、大数据、轨道交通信号等,代表企业为浪潮、晶赞等龙头企业。

  商圈方面,商贸流通业一直是原静安区经济的重要支撑,静安的商业更多体现在高端商业上,合并后新静安汇聚了南京西路和大宁两大市级商圈以及曹家渡、苏河湾两个区级商业中心。有助于构筑多元、立体的完备商业体系。第一,静安北区的商务属性渐浓,尤其火车站、苏河湾的写字楼品质、数量和租金有提升;第二,区域内尤其是大宁板块有多个优质住宅项目入市,将吸引一批精英人群。这两点一定程度上提升消费人群的数量和结构,间接促进商业发展。

  从整个区域规划来看,打破苏州屏障后的新静安目前正打造“一轴三带”——一条贯通南北的复合发展轴,以及南京西路两侧高端商务商业集聚带、苏州河两岸人文休闲创业集聚带、中环两翼产城融合发展集聚带。2018年数据显示,南京西路两侧高端商务商业集聚带仍是静安区经济密度最高的地方,全年实现税收总收入323.65 亿元;建设雏形初具的苏州河两岸人文休闲创业集聚带,去年完成了博华广场等高品质楼宇的建成启用,全年实现税收总收入74.6亿元;中环两翼产城融合发展集聚带全年实现税收总收入120.73 亿元,南翼大宁地区深化环上大国际影视产业园区去年引进影视企业 42家,北翼市北高新园区已经集聚大数据企业196 家。

  交通是城市的生命线。合并后的新静安,南北交通主要靠南北高架疏通,交通压力非常大。为加强两区联系,将着力打通南北交通、衔接苏河两岸,打破苏州河、铁路、高架等空间分割。重点建设南北通道一期(场中路-中山北路)、二期(中山北路-中兴路),同时建设苏州河昌平路桥、安远路桥、普济路桥等桥梁。其中,昌平路—恒通路跨苏州河桥将在2019年完工。

  图:苏州河昌平路桥起点和终点

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  案例:市北高新园区的后“撤二建一”时代

  市北高新技术服务园区总规划面积3.13平方公里,是国务院批复同意建立的全国第三家国家自主创新示范区——张江国家自主创新示范区的重要组成部分,是上海中心城区距离人民广场直线距离最近的国家级高新技术产业开发区。

  图:市北高新区在上海市原闸北区的位置

  在上海市原闸北区的时代,市北高新区的地位很高,各种庞大的办公楼群、产业园区代表了这个地区的实力。市北高新区的特点是处于交通的十字路口,也是上海北区交通最为关键的一个地方。2003—2014年,转型的“三级跳跃”,使园区彻底摘掉了“工业”帽子,在被列为市北生产性服务业集聚区的重点区域之后,首个上海市云计算产业基地等荣誉、商业生活配套设施的广泛引入,为市北高新真正过渡到“中国大数据产业之都,中国创新型产业社区”奠定了基础。

  在2015年两区合并后,市北高新园区成为了新静安区的一部分,成为了新静安区对接上海科创中心建设的核心承载区。对市北高新的产业定位、交通出行、配套设施、运营服务等都提出了更高层次的挑战。相比没有税收压力的中心城区,新静安区需要扛起城市产业发展的大旗。同时,静安区的品牌效应、招商资源和财政实力也成了市北高新发展(000628)的机遇。

  两区合并后的2016年,市北高新全年实现营业收入达11.8亿元,比上年增长了19.06%,归属于上市公司股东的净利润达1.53亿元 ,比上年增长了16.56%

  来源: 《市北高新园区“十三五”规划》

  静安、闸北“撤二建一”以来,市北高新在原来生产性服务业集聚区的基础上,升级为“市北国际科创社区”,致力于打造“中国未来的大数据之都”,聚焦以“大数据产业应用基地、大数据技术研发中心、人工智能数据驱动创新中心”为三大核心的产业集群。2018年11月发布的《上海市产业地图》显示,静安区未来重点聚焦商贸服务、专业服务、大数据三类产业。市北高新在《上海市产业地图》中被列为上海发展融合性数字产业的代表区域。

  上海大数据产业规划图(来源:《上海市产业地图》,2018.11):静安区重点大数据企业数量146家,占全市比重29%,排名第一

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